Domande Frequenti

Il primo passo è quello di fissare un appuntamento in agenzia per compilare un modulo prestampato con rilascio, da parte di chi intende acquistare un immobile, di un assegno bancario a titolo di deposito di garanzia, comunemente chiamato anche caparra o caparra confirmatoria. L’assegno viene conservato dall’agenzia.

No. Nel caso in cui la proposta di acquisto immobiliare non vada a buon fine, l’assegno verrà immediatamente restituito all’acquirente, senza ulteriori oneri o spese.

Qualora la proposta vada a buon fine, l’assegno verrà restituito o all’atto del contratto preliminare, se stabilito nella proposta di acquisto, o direttamente alla stipula del contratto di vendita.

Poiché la proposta di acquisto ha validità legale, se la parte proponente l’acquisto dovesse ritirarsi dall’impegno sottoscritto prima della firma del contratto preliminare o della stipula, questa scelta comporterà la perdita dell’assegno, che verrà consegnato alla parte venditrice a titolo di indennizzo.

Si tratta di un modulo prestampato, valido sotto tutti i punti di vista legali, nel quale sono indicati i dati del proprietario o dei proprietari, i dati di chi propone l’acquisto, i dati dell’immobile e la relativa descrizione, se gli impianti sono o meno a norma, se l’immobile è conforme alle norme edilizie ed urbanistiche, i dati dell’attestato di prestazione energetica, le spese condominiali ordinarie e, se deliberate, le spese condominiali straordinarie, il prezzo che si intende offrire, gli estremi dell’assegno o caparra, le modalità di pagamento, le tempistiche per la stipula, e la condizione sospensiva, in caso si dovesse richiedere un mutuo.

La condizione sospensiva è quella condizione, che se accettata dalla parte venditrice, vincola il proprietario ad attendere, entro il termine precedentemente stabilito, la delibera del mutuo a favore dell’acquirente. Nel caso in cui la banca neghi il mutuo, il proprietario dell’immobile rischia di perdere la vendita e non può vincolare l’acquirente a comprare, né può ottenere alcun indennizzo.

Ovviamente, prima di procedere con la sottoscrizione di una proposta di acquisto si effettua sempre una prima verifica bancaria, ai fini dell’ottenimento del mutuo, così da ridurre il rischio che la vendita non vada a buon fine.

Se l’immobile, arredato o vuoto, viene immesso sul mercato col giusto valore, viene venduto indicativamente tra i 4 e gli 8 mesi, a seconda del periodo in cui si inizia a pubblicizzarlo.

Fino alla stipula le spese condominiali sono sostenute dalla parte venditrice ed in caso di spese straordinarie deliberate prima della vendita, indipendentemente da quando verranno effettuati i lavori, anch’esse restano a totale carico della parte venditrice.

La funzione di questo attestato, o certificato, è quello di informare circa la prestazione energetica  ed il grado di efficienza energetica di un intero edificio o di un immobile, nello specifico. Questo attestato deve possederlo chiunque voglia vendere un immobile, in quanto senza di esso il notaio non può procedere alla stipula; anche chi vuole affittare un immobile deve possedere l’attestato in quanto i dati devono essere inseriti all’interno del contratto di locazione, oltre a darne copia all’inquilino. In più è necessario ai fini pubblicitari, pertanto occorre darne copia all’agenzia immobiliare la quale è obbligata a pubblicizzare un immobile inserendo i dati dell’attestato di prestazione energetica.

Verificare il residuo mutuo, comunicando alla banca l’intenzione di vendere l’immobile. A seguire, circa venti giorni prima della stipula, richiedere alla banca il saldo fino alla data del rogito notarile e comunicare il dato all’agenzia immobiliare o al notaio, i quali forniranno l’importo alla parte acquirente affinché, in sede di firma dell’atto definitivo, possa portare due assegni circolari inerenti uno la cifra del residuo mutuo e l’altro inerente l’importo rimanente detratto l’importo del mutuo.

L’immobile, a meno che non ci siano accordi stabiliti precedentemente, viene consegnato non al preliminare ma alla stipula dell’atto definitivo.

Il preliminare è una scrittura privata nella quale la parte venditrice promette di vendere e la parte acquirente promette di acquistare con rilascio, a favore della parte venditrice, di una somma che viene indicata come caparra confirmatoria, la quale verrà detratta dalla cifra di vendita dell’immobile.

Non è obbligatorio, ma la maggior parte delle agenzie lavora con incarico in esclusiva.

No, a meno che non siano stati presi accordi in precedenza.

In questo caso accade che la parte venditrice dovrà comunque sostenere il pagamento della provvigione all’agenzia, stabilita alla firma dell’incarico.

L’acquirente deve sostenere le spese notarili; la tassazione prima o seconda casa, che viene calcolata sulla rendita catastale, se si parla di immobile residenziale; la provvigione dell’agenzia, nel caso ci si sia appoggiati ad essa per l’acquisto.

Il venditore deve sostenere la redazione della Relazione Tecnica integrata; eventuali sanatorie, nel caso risultino abusi all’interno dell’immobile; la  predisposizione dell’Attestato di Prestazione Energetica; la provvigione dell’agenzia, nel caso ci si sia appoggiati ad essa per la vendita.

Riduzione delle imposte dovute, in quanto per la prima casa si paga l’imposta del 2% sulla rendita catastale, invece che il 9%; inoltre chi acquista un’abitazione può detrarre gli interessi passivi sul mutuo;  può detrarre un percentuale su € 1.000 inerente la provvigione dell’agenzia.

La valutazione ha un costo, a meno che non venga dato l’incarico in esclusiva all’agenzia.

La caparra, nel diritto civile, è una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili versata a titolo di reciproca e mutua garanzia contro l’inadempimento nel contratto oppure come corrispettivo in caso di recesso dal contratto. La sua funzione è quella di prevedere una sorta di risarcimento immediato nel caso di inadempienza contrattuale e, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.  Con il versamento della caparra, la parte che l’ha versata si impegna a non recedere dal contratto pena la perdita della stessa. La parte che l’ha ricevuta si impegna a non recedere pena la restituzione del ricevuto più il pagamento di un ulteriore uguale importo al versante.

Il certificato di abitabilità è un documento riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal Comune dove si trova l’immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

È quel diritto in capo ad un medesimo soggetto che viene preferito, rispetto ad un altro, a parità di condizioni, nella costituzione di un contratto. La prelazione può essere volontaria (accordo tra le parti) oppure legale (stabilita dalla legge stessa). La prelazione non è altro che la preferenza di un soggetto rispetto ad un altro.

Le utenze sono sostenute da chi sfrutta l’immobile, pertanto dall’usufruttuario.

Può un genitore vendere una casa o un altro tipo di immobile al figlio o figlia? Si, un genitore può vendere al figlio. Non ci sono norme che lo vietano. Tuttavia, va considerato un elemento importante. Il genitore non deve “agevolare” eccessivamente il figlio, cioè il prezzo di vendita deve essere congruo con il valore di mercato e non eccessivamente basso. Infatti, quando un genitore desidera trasferire una proprietà immobiliare al figlio o figlia, prima di tutto valuta la donazione anche se chi riceve l’immobile non può rivenderlo prima di venti anni; la banca che deve erogare un eventuale mutuo difficilmente favorisce l’operazione in presenza di una donazione sull’immobile a causa di una serie di rischi. Per fare un esempio sullo scostamento del prezzo di vendita possiamo dire che se l’immobile sul mercato vale 100 il genitore può vendere la proprietà al figlio per 90. Qualora il prezzo di vendita fosse, invece, 30, potrebbe essere considerata come attività fraudolenta e perciò perseguibile per legge.

L’operazione è certamente fattibile, qualora la banca sia disposta all’acquisto. Solitamente quando un istituto di credito acquista un immobile lo scopo è rientrare degli interessi e del capitale investito in presenza di un mutuo. La situazione attuale non favorisce questa operazione; le banche hanno già un cospicuo numero di immobili acquistati a causa di mutui non pagati che dovranno essere posti in vendita tramite asta, procedimento che richiede tempo. Quindi, salvo che il mutuatario non sia più in grado di pagare le rate del mutuo, la banca non ha interesse ad acquistare un immobile.

Ovviamente è possibile affidare la vendita di una casa all’agente immobiliare con mandato in esclusiva o senza esclusiva, così come è possibile lasciare che l’agenzia immobiliare si occupi della vendita anche senza mandato. Tuttavia, come è facile comprendere, ogni agenzia immobiliare preferisce acquisire la vendita con mandato in esclusiva, principalmente perché questo crea le condizioni per attivare servizi che consentono di vendere un immobile alle migliori condizioni per il venditore. Il rapporto con l’agente immobiliare è paragonabile alla relazione che si instaura con un avvocato, un notaio, un commercialista: se ne sceglie uno e ci si affida esclusivamente a quello e non ad altri nel tentativo di ottenere maggiori benefici.
Il venditore dovrebbe comprendere che è inutile cercare di vendere più velocemente un immobile ed al prezzo più alto affidandosi a molte agenzie poiché, oggigiorno, esistono già rapporti di collaborazione fra agenti immobiliari con lo scopo di ottenere maggiore visibilità per gli immobili dei propri clienti. In termini di vantaggi e benefici è controproducente ricorrere a più agenzie; oltre a non godere della massima considerazione da parte dell’agente immobiliare, si corre il rischio di confondere i compratori promuovendo lo stesso immobile a prezzi diversi e, di conseguenza, di allungare i tempi di vendita anziché abbreviarli.

Risposta affermativa: si può vendere un immobile con mutuo ipotecario in corso. Si presentano due condizioni: la prima prevede che l’acquirente si faccia carico del mutuo, quindi nel prezzo della casa occorre considerare anche il residuo ammontare del mutuo, cioè le rate ancora da pagare. Nel secondo caso entro il giorno della stipula del contratto è possibile acquistare una casa con mutuo; alla vendita è presente la banca che estingue il mutuo in corso ricevendo dal compratore un assegno circolare per la somma residua del mutuo. La banca in questo caso provvederà all’estinzione gratuita del mutuo in virtù della Legge Bersani.

Se nel contratto di locazione per immobili ad uso abitativo è stato inserito il diritto di prelazione, l’affittuario ha il diritto di avere la precedenza sull’acquisto. Nel caso, però, non sia interessato, l’affittuario deve sottoscrivere la rinuncia alla prelazione. Se la clausola di prelazione non è presente nel contratto di locazione, il proprietario dell’immobile non ha l’obbligo di dare la precedenza all’affittuario, al quale però deve dare comunicazione della decisione di mettere in vendita la casa; ovviamente l’affittuario se interessato all’acquisto può fare un’offerta senza però avere il diritto di prelazione. Questa condizione non vale per gli immobili commerciali per i quali è sempre previsto il diritto di prelazione. Ricordo che quando il proprietario vende un immobile residenziale occupato dall’affittuario, deve comunicare al compratore la presenza del locatario all’interno dell’immobile; in questo caso al compratore spetta decidere se mantenere in essere il contratto di affitto oppure no, rispettando le tempistiche di disdetta previste nel contratto medesimo.

Questo paragrafo risponde anche alle seguenti domande:

• vendita immobile con ipoteca Equitalia su quota,
• vendita immobile con ipoteca bancaria,
• vendere casa con ipoteca giudiziale.

Quando si mette in vendita un immobile alle condizioni indicate nelle domande, quindi con ipoteche in corso, entro il giorno della stipula del contratto, ogni forma di ipoteca deve essere estinta, salvo che il compratore non si si faccia carico dell’ipoteca. Questa è la consuetudine. Tuttavia, sono a conoscenza di vendite immobiliari nelle quali il compratore, in presenza di ipoteche, ha preso accordi con la banca ma si tratta di situazioni che esulano da questa risposta.

In caso di agevolazione prima casa, passati 5 anni dall’acquisto si può vendere senza avere l’obbligo del riacquisto. In questo modo non si perderanno le agevolazioni acquisite al tempo del rogito della prima casa e non si subirà alcuna sanzione. Se invece si decidesse di vendere prima dei 5 anni, per mantenere le agevolazioni, occorrerà assolutamente riacquistare entro un anno dalla data del rogito notarile (stipula).

Solitamente si procede con l’estinzione del mutuo precedente e, nel caso, se ne richiede un altro per il nuovo acquisto. Ciò significa che alla vendita del proprio immobile sarà presente la banca che procederà, per la Legge Bersani, con l’estinzione del mutuo in corso, ricevendo dal compratore un assegno circolare per la somma residua del mutuo; mentre per l’acquisto, la banca presenzierà al rogito notarile per consegnare un assegno circolare al venditore, pari all’importo inerente il mutuo richiesto dall’acquirente.

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